Жилищная политика: социальная и экономическая эффективность, перспективные направления трансформации

Выдержки из аналитического материала кандидата технических наук, доцента Александра Сидоренко и аспиранта Белорусского государственного экономического университета Ирины Шанюкевич, опубликованного в журнале «Жилищное строительство».

А.Д. Сидоренко, канд. техн. наук, доцент

И.В. Шанюкевич, аспирант Белорусского государственного экономического университета

2/2012  ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Концепция социальной рыночной экономики базируется на сочетании рыночных экономических механизмов со свободой личности и социальной спра¬ведливостью. Фундаментом социальной рыночной экономики являются шесть видов свобод: потребле¬ния; выбора профессии; заключения договоров (конт¬рактов); выбора места жительства; занятия предпри¬нимательской деятельностью; конкуренции [1]…

В социальной рыночной экономике повышение качества жилищной услуги является результатом конкуренции. Посредством конкуренции и госу¬дарственной поддержки воспроизводства жилища создаются условия для его устойчивого развития, эффективного и рационального потребления, им обеспечиваются домохозяйства с низкими дохода¬ми. Таким образом, в социальной рыночной эконо¬мике удовлетворение потребности общества в жилищной услуге осуществляется в результате функционирования цивилизованного рынка жилья…

Экономическая эффек¬тивность жилищной политики заключается в том, насколько эффективно используются средства госу¬дарственной поддержки при ее реализации, т. е. как они содействуют достижению поставленных целей, и прежде всего направленных на улучшение жилищ¬ных условий малообеспеченных домохозяйств…

Обеспечение социальной и экономической эф¬фективности жилищной политики является важней¬шей функцией государства. При этом именно эконо¬мическая эффективность жилищной политики яв¬ляется индикатором ее результативности, так как позволяет количественно сопоставить затраты и ре¬зультаты. Повышению экономической эффективно-сти жилищной политики уделялось особое внимание в период нахождения Беларуси в составе СССР. Об этом свидетельствует анализ результатов жилищно¬го строительства и улучшения жилищных условий населения республики в 1956-1990 гг.

В советский период развития республики жи¬лищная политика была направлена на улучшение жилищных условий максимального числа людей. Это достигалось не только посредством разработки и реализации программ и заданий по строительству жилых домов, но и за счет повторного заселения квартир, освобождаемых гражданами. Соответ¬ственно, велся раздельный учет числа граждан, улучшивших жилищные условия в новых домах и в ранее построенных [4].

Результаты анализа экономической эффективно¬сти жилищной политики в 1956-1990 гг. свидетель¬ствуют о том, что в этот период имел место опере¬жающий рост числа граждан, улучшивших жилищ¬ные условия в ранее построенных домах по сравне¬нию с теми, кто это сделал в новых домах. Соот¬ветственно, значения показателя, характеризующе¬го отношение всего числа граждан, улучшивших жилищные условия, к числу тех, кто улучшил жи¬лищные условия в новых домах, в течение 25 лет воз¬росло с 1,21 до 1,48 раза (в среднем за первое и последнее пятилетия). Экономическая сущность этого показателя аналогична модулю эффективно¬сти. ‘Различие между ними заключается в используе¬мых единицах измерения численности субъектов, улучшивших жилищные условия. В первом .случае это домохозяйства, во втором – члены домохозяйств.

Рост в 1956-1990 гг. обеспеченности общей пло¬щадью в расчете на одного человека и сопряженное с ним увеличение количества и площади жилых еди¬ниц, а также изменение их структуры в сторону уве¬личения количества многокомнатных квартир явля¬лись основными факторами повышения экономиче¬ской эффективности жилищной политики. Они в условиях возрастания доли жилья, строящегося за счет государственных средств и с его поддержкой, и государственного контроля над распределением жилья приводили к увеличению объема повторного заселения квартир, т. е. к «советской» жилищной фильтрации [5]. Особенно это характерно для трех последних пятилеток (1976-1990 гг.). В этот период не только продолжала расти обеспеченность общей площадью в расчете на одного человека, которая в новых домах была выше, чем в эксплуатируемом фонде, но и существенно стала повышаться ком¬фортность строящегося массового жилья. Прежде всего, следует отметить увеличение площади кухонь и других вспомогательных помещений, нормой стали квартиры без проходных комнат, оборудова¬ние домов более удобными балконами и лоджиями, насыщение их инженерным оборудованием. Жить в таком жилище было не только комфортней, но и пре-стижней.

Результаты оценки социальной и экономической эффективности жилищной политики в 1991-2010 гг.  В этот период было построено 988,1 тыс. квартир и одноквартирных домов, что поз-волило улучшить жилищные условия примерно одной четвертой части от всего количества домохозяйств в республике. Улучшили жилищные условия 788,4 тыс. семей, состоявших на квартирном учете, это на 118,6 тыс. семей больше, чем их состояло на этом учете на конец 1990 г. Следует отметить, что с 1993 до 2011 г. численность населения Беларуси сократилась на 762,4 тыс. чел. Однако на начало 2011 г. количество домохо¬зяйств, состоящих на квартирном учете, составило 855,6 тыс. единиц [6]. Это наибольшее значение данно¬го показателя за последние 20 лет. В 2006-2010 гг. количество домохозяйств, состоящих на квартирном учете, возросло на 290,8 тыс. единиц (51,5%), что стало следствием проводимой жилищной политики, ориентированной на оказание господдержки гражда¬нам, состоящим на квартирном учете. В этот период объемы строительства жилья возросли почти в 1,8 раза, достигнув в среднем за пятилетие 5,3 млн кв. м общей площади в год, а численность населения сокра¬тилась на 269,4 тыс. чел.

В течение последнего десятилетия в республике достигнуты значимые результаты в наращивании объемов строительства жилых домов, в удовлетворе¬нии жилищной потребности отдельных групп граж¬дан. Однако они не привели к улучшению жилищ¬ных условий тех домохозяйств, которые испыты¬вают в этом наибольшую нужду, не соответствуют ожиданиям власти и не адекватны ресурсам, направленным потребителями и государством на воспроизводство жилищного фонда [6,9]. Такие ре¬зультаты свидетельствуют о том, что представления о жилищной проблеме в обществе и путях ее реше¬ния необходимо менять. В рамках устаревших взглядов на эту проблему обеспечить удовлетворе¬ние жилищной потребности в настоящее время вряд ли удастся. Современное представление о жилищ¬ной проблеме должно быть системным и более глубо¬ким, формироваться с учетом: изменений, происхо¬дящих в социально-экономическом развитии и демографии; мотивации потребительского поведе¬ния домохозяйств и его ситуационности; отношения к жилью как имуществу, обеспечивающему удовле¬творение не только жилищной потребности, но и сохранение и преумножение активов, которыми рас¬полагают граждане, а также их экономическую без¬опасность и др. Последнее приобретает в белорус¬ском обществе все большее значение. Важно поста¬вить, исходя из ресурсов, какими располагает обще¬ство, реалистичные цели, достижение которых поз¬волит не только удовлетворять потребность в жилье сегодня живущих граждан, в том числе и малообес¬печенных, но и создаст условия для удовлетворения этой потребности в будущем.

В условиях социально-экономического развития, характеризующегося высокой инфляцией и деваль¬вацией белорусского рубля, ориентация на без¬альтернативный способ улучшения жилищных ус¬ловий путем приобретения его в собственность, аг¬рессивное льготное кредитование строительства жилья и несовершенство жилищного законодатель¬ства создали возможность гражданам капитализи¬ровать средства государственной поддержки, на-правляемые на воспроизводство и потребление жилья. Эта ориентация привела к формированию в обществе неадекватного стремления домохозяйств, не зависимо от их имущественного положения и ма¬териального достатка, реальной потребности в улуч¬шении жилищных условий, жизненных устремле¬ний и их приоритетов, приобретать жилье в собст-венность.

Наличие возможности приобретать жилье по льготным ценам, существенная разница в стоимо¬сти льготного и коммерческого жилья и ожидание возрастания стоимости недвижимости с течением времени являются факторами, которые подталки¬вают граждан к спекулятивным сделкам с недвижи¬мостью. Значительное количество земельных уча¬стков, прав требования на жилые помещения, квар¬тир и домов приобретается гражданами, в том числе и в льготном режиме, с целью последующей перепро¬дажи. Поддерживая два уровня цен на жилье, госу¬дарство стимулирует постоянный интерес к таким сделкам. Предпринимаемые административные меры, направленные на их упреждение, не приносят ожидаемых позитивных результатов. Наоборот, они приводят к неэффективному расходованию ресур¬сов, увеличению объемов не рационально исполь¬зуемого жилищного фонда, «перепотреблению» жилья, росту цен на рынке жилья и др. Сфера вос¬производства и потребления жилья становится все больше коррумпированной. На протяжении многих лет не удается создать систему финансирования строительства и приобретения жилья в собствен-ность, исходя из его справедливой стоимости и предусматривающей возможность накопления средств на эти цели, сохранение их покупательной способно¬сти и оплату текущего потребления жилья будущи¬ми доходами.

На протяжении последних 10-15 лет приобрете¬ние жилой недвижимости воспринимается как исключительно удачное капиталовложение и как выгодная, и привлекательная во всех отношениях сделка, особенно если она совершается по льготной цене и (или) с государственной поддержкой. Это свя¬зано с ростом цен на жилье, который существенно опережал увеличение доходов населения. Возмож¬ность приобретения жилья в собственность в льгот¬ном режиме катализирует прирост граждан на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Этот прирост в значительной мере является резуль¬татом административного стимулирования непла¬тежеспособного спроса на жилье.

Чтобы сделать доступным жилье для малообеспе¬ченных домохозяйств, государство вынуждено уве¬личивать объем льгот. Это осуществляется путем уменьшения размера первоначального взноса и платы за кредит, увеличения доли заемных средств, сроков погашения кредита и других мер. У малообес¬печенных домохозяйств возможность возвратить заемные средства определяется не столько их дохо¬дами, сколько инфляцией. Все это не содействует финансово-экономической стабилизации, сдержи¬вает развитие сектора аренды жилья, рациональное использование жилищного фонда; позволяет кре¬дитным учреждениям, предоставляющим льготные кредиты, получать дополнительные доходы за счет средств бюджета, направляемых на компенсацию льготных процентных ставок.

Реализация изложенного выше подхода привела к доминированию сектора купли-продажи на рынке жилья, к нерациональному использованию жилищ¬ного фонда; препятствует становлению конкурен¬ции между этими секторами. Не позволяет с необхо¬димой интенсивностью развивать воспроизводство жилых помещений социального пользования, при¬вести их количество в соответствие с реальной по¬требностью в них. Граждане продолжают пребывать в заблуждении и,не осознают, что владение жилой собственностью доступно только домохозяйствам, имеющим определенный уровень доходов, и тем, кто способен быть эффективным собственником. Увели¬чение объемов строительства жилых помещений в домах типовых потребительских качеств по льгот¬ным ценам сдерживает перевооружение строитель¬ной индустрии, ориентирует ее на выпуск устарев¬шей продукции.

Активная инвестиционная деятельность, на¬правленная на массовое строительство жилых до-мов типовых потребительских качеств, ориентиро¬вана на внутреннее потребление и не стимулирует развитие экспортного потенциала. Она сдерживает обновление существующего жилищного фонда, при¬водит к преждевременному выводу его из эксплуата¬ции. На смену всеобщему наращиванию государст¬вом количественного потребления жилища должны придти повышение его качества и потребление в объеме, соразмерном доходу и потребительским предпочтениям того или иного домохозяйства. Это будет содействовать рациональному и эффективно¬му использованию жилища, бережливому потребле¬нию энерго- и других ресурсов, превращению эконо¬мики производства в экономику услуг.

Значительная часть наших граждан используют жилища, не соответствующие их финансовым воз¬можностям, что сдерживает модернизацию нацио¬нальной экономики, не обеспечивает рациональное использование трудовых ресурсов и жилищного фонда. Во многих случаях оно лишает людей стиму¬ла для самостоятельного развития и движения впе¬ред. Отсутствие в республике цивилизованного рынка аренды жилья, институтов стройсбережений и ипотеки приводит к тому, что самая активная и обладающая наибольшим трудовым потенциалом часть населения, т. е. молодые люди, удовлетворяет потребность в жилье в большей степени за счет общества и результатов труда предшествующих поколений, а не за счет своей трудовой деятельно¬сти. Родители молодых людей, вынужденные финан¬сировать приобретение жилья для своих детей, во многих случаях лишаются возможности использо-вать накопленные активы для личного текущего потребления при выходе на пенсию. В развитых эко¬номиках потребление этих активов гражданами в пенсионном возрасте является важнейшим инстру¬ментом обеспечения их благосостояния.

В том виде, в котором мы имеем в настоящее время жилищную проблему, она является следстви¬ем в том числе ошибочных управленческих реше¬ний. На протяжении последнего десятилетия массо¬вое сознание формировалось из посыла, что основ¬ным способом улучшения жилищных условий в государстве является приобретение жилья в собст¬венность пользователями. Населению доносилось, что оно для удовлетворения личных потребностей в жилье должно иметь в собственности квартиру или индивидуальный дом. Этот способ непосредственно не связывался с их материальным достатком, теку¬щими доходами. Он нашел законодательное закреп¬ление, в соответствии с которым государство взяло на себя обязательство по оказанию малообеспечен¬ным гражданам помощи при приобретении в собст-венность жилья, а у домохозяйств возникло ожида¬ние этой помощи. Все это привело к тому, что мало¬обеспеченные домохозяйства стали считать, что стоимость приобретаемого жилья и размер государственной помощи должны быть на таком уровне, который сделает его доступным для них. Сформи¬рованное в этот период законодательство предоста¬вило право стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий почти миллиону домохозяйств и тем самым открыло им возможность доступа к этой помощи. Требуемый для нуждающихся объем помо¬щи не соответствовал возможностям экономики. Ожидание ее получения для сотен тысяч домохо¬зяйств растянулось на десятилетия. В то же время она стала доступна для многих домохозяйств, у кото¬рых реальные жилищные условия в пределах и выше установленных норм.
Из вышеизложенного очевидна необходимость структурной перестройки жилищного сектора эко¬номики, которая обеспечит устойчивое развитие жилищного фонда на безэмиссионной основе и потребление жилища без дотирования производ¬ственно-хозяйственной деятельности жилищно-комунальных, ресурсоснабжающих и других орга¬низаций. Смена экономических основ функциони¬рования жилищной сферы приведет и к изменению поведения потребителей жилья. Она позволит изме¬нить  сложившийся  стереотип  имущественного поведения людей в жилищной сфере, отказаться от накопления и неэффективного использования жи¬лища, упредит возможность капитализации домохо-зяйствами средств государственной поддержки.

Без установления таких отношений в жилищной сфере вряд ли удастся преодолеть в республике бедность. От появления в нашем обществе эффективного собственника и потребителя жилой недвижимости выиграют все: и домохозяйства, и государство, так как такие отношения являются одним из основных источников социально-экономического развития.
Решение жилищной проблемы в республике не может сводиться к простому наращиванию объемов ввода общей площади жилых домов в эксплуатацию. Для обеспечения динамичного социально-экономи¬ческого развития общества, повышения благосо¬стояния населения первостепенное значение имеют ответы на вопросы: какое жилье необходимо стро¬ить, где строить, кому оно должно принадлежать и кто им будет пользоваться и управлять, как финан-сировать его воспроизводство. Сохраняющийся вы¬сокий уровень дотаций, связанных с воспроизвод¬ством и потреблением жилища, и прежде всего при¬надлежащего на праве частной собственности физи¬ческим лицам, является следствием чрезмерного участия государства в функционировании жилищ¬ного сектора экономики и свидетельствует о привер женности старой системе управления. Выбор жилья, которое следует возводить, это и понимание, где, кем и какое жилище будет востребовано не толь¬ко завтра, но и в ближайшие десятилетия, как оно повлияет на обеспечение устойчивого развития жилищного фонда, какое воздействие окажет как на развитие строительной индустрии, так и промыш¬ленного потенциала в целом, будет ли оно стимули¬ровать повышение их конкурентоспособности. И са¬мое главное, какое влияние оно будет оказывать на развитие человека, продолжительность его Жизни, привязанность к своему дому и стране.

А.Д. Сидоренко, канд. техн. наук, доцент

И.В. Шанюкевич, аспирант Белорусского государственного экономического университета

2/2012  ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

Литература
1.    Вопросы трансформации экономических сис¬тем на примере Республики Беларусь, Польши и Фе¬деративной Республики Германии: информ. сб. / Общество им. К. Дуйсберга и Минэкономики Беларуси. Кельн: ТРАНСФОРМ, 1996. 102 с.
2.    Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища: учеб. пособие для архи¬тектурных и строительных специальностей вузов. Вологда: ВоГТУ, 2002. 172 с.
3.    ЕЖ ООН. Руководящие принципы по социально¬му жилью: принципы и примеры Нью-Йорк и Женева:
Организация Объединенных Наций (ЕСЕ/НВР/137), 2006. 124 с.
4.    Народное хозяйство Белорусской ССР: стат. ежегодник / Госкомстат БССР, 1988-1991.
5.    Сидоренко А. Жилищная фильтрация и движение жилищного фонда // Архитектура и строи¬тельство. 2005. № 2.
6.    О количестве граждан, состоявших на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, получивших жилье и улучшивших жилищные усло¬вия в 2010 году / Нац. стат. ком. Респ. Беларусь. Минск, 2011.32 с.
7.    Сидоренко А. Жилищная политика: уточнение приоритетов // Белорусский экономический жур¬нал. 2009. № 3.
8.    Жилищный фонд Республики Беларуси в 2010 году I Нац. стат. ком Респ. Беларусь. Минск, 2011. 58 с.
9.    О выполнении заданий по жилищному строительству за январь-декабрь 2010 года / Нац. стат. ком. Респ. Беларусь. Минск, 2011. 27 с.
10.    Статистический ежегодник Республики Беларусь / Нац. стат. ком, Респ Беларусь. Минск, 1995,
2000, 2005, 2010.

Прокомментировать